你的开店分析报告

本报告不构成签约建议。所有数字都标注了出处；标为「未知」的项目，系统不会替你填数。

1. 你打算做什么

• 概念：我想开一家面馆
• 地址：4540 No. 3 Road, Richmond BC
• 预算：200000 加元

2. 结论

INVESTIGATE — 关键信息尚未查清

• 还有 19 项关键信息未确认。在补齐之前，任何结论都建立在未经验证的假设上。

19 项关键信息未确认，另有 7 项待补充（逐条见第 10 节）。

3. 租约会花你多少

• 月基础租金：— 未知
• 月附加租金：— 未知
• 月占用成本（毛）：— 未知
• 免租期内月付（现金口径）：— 未知
• 长期月均（直线摊销口径）：— 未知
• 租期最后一年月占用成本（含年递增）：— 未知

TI allowance（装修补贴）通常在装修完工并开业后才由业主支付，因此不能减少期初所需现金，只能降低项目总成本。

免租期同时给出现金口径与直线摊销口径：现金口径决定你熬不熬得过装修期，摊销口径决定长期真实占用成本。两者不可混用。

4. 开业前要花多少 / 钱够撑多久

• 启动成本合计：— 未知
• 开业时剩余现金：— 未知
• 最低所需启动资金（budget 至少要达到这个数才不出现资金缺口）：— 未知
• 资金缺口（budget 与上面这个最低门槛的差额；为 0 表示当前 budget 已经够用）：— 未知
• 跑道（乐观上界）：— 未知
• 现金归零倒计时（零收入、业主计薪）：— 未知
• 现金归零倒计时（零收入、业主不计薪）：— 未知

「乐观上界」= 假设开业第一天即达到成熟营业额。这是一个数学上界，不是预测：你实际的爬坡速度决定真实跑道比这个数字短多少，请把它当作上限，不要当作可以安排现金的实际月数。

「跑道（乐观上界）」这一行会永远显示未知，不是因为这次分析漏填了什么——这个版本的输入里没有任何字段能表达爬坡假设（开业后各月营业额占成熟期的比例），所以不存在任何一份输入能把这个数字填出来。等价的、不需要爬坡假设就能算出来的另一条边界见上面「零收入撑多久」。

TI allowance 通常在开业后支付，本引擎不将其计入期初可用现金。

5. 你要卖多少

这一节现在算不出来。

它本来会告诉你：你每天需要卖多少单才能不亏钱

缺少：

• dine_in.contributionPerOrder（MENU_COST_UNKNOWN）
• dine_in.contributionPerOrder（SUPPLIER_QUOTES_MISSING）
• monthlyFixedCosts（AREA_UNKNOWN）
• monthlyFixedCosts（BASE_RENT_UNKNOWN）
• monthlyFixedCosts（ADDITIONAL_RENT_UNKNOWN）
• monthlyFixedCosts（UTILITIES_UNKNOWN）
• monthlyFixedCosts（FREE_RENT_UNKNOWN）
• monthlyFixedCosts（LEASE_TERM_UNKNOWN）
• monthlyFixedCosts（LABOR_PLAN_UNKNOWN）
• monthlyFixedCosts（BENCHMARK_UNAVAILABLE）
• breakEvenOrdersMonthly（CHANNEL_MIX_UNKNOWN）

「租金压力测试」只回答『要覆盖房租需要卖多少』；「完整盈亏平衡」回答『要覆盖全部固定成本需要卖多少』。两者是不同的量，不可互相替代。

各渠道的贡献毛利分开计算后再加权。外卖的抽佣与包装成本不会被堂食稀释。

6. 这个店卖得出来吗

这一节现在算不出来。

它本来会告诉你：这家店理论上最多能卖出多少单，跟你需要卖的量比起来够不够

这是理论产能上限：座位数 × 各时段可翻台次数，加上外带出餐能力。它假设每个座位在整个营业窗口内无缝衔接、无空档。

本系统不提供「实际可达比例」：把理论上限折算成可实现单量需要有来源的行业数据，而基准库当前为空，系统不会替你填一个折扣系数。因此这个数字只能当作不可逾越的天花板，不能当作可达成的目标。

要判断所需利用率是否现实，请实地计数同商圈同类店在同一时段的实际翻台情况，然后自行对照。

未提供任何营业时段（capacity.dayparts），因此无法计算堂食座位周转，理论产能上限未知——不把「没有时段数据」当作「营业时长为 0」计入，也不会据此判定产能超限。

7. 人力

• 月人力成本（业主不计薪）：— 未知
• 月人力成本（业主计薪）：— 未知

尚未提供任何用工计划（岗位、时薪、周工时、人数均未填写），因此无法给出人力成本数字——monthlyLaborExcludingOwner、monthlyLaborIncludingOwner、ownerImputedMonthlyCost 均为未知。没有这三个数字就无法算出贡献毛利与盈亏平衡所需单量，需要先补齐用工计划才能继续推进。

8. 你需要哪些供应商

• protein（essential）：牛肉、猪骨、鸡肉是面馆汤底和浇头的核心食材，不同供应商的报价差异需要实际询价才能确认，不能用行业印象替代。
• produce（essential）：青菜、葱姜蒜、豆芽等生鲜的到货状态与配送频次直接决定损耗，需要与供应商逐项确认配送日、起送量与退换货规则；处理后的可用出成率必须由你实测，才能计入成本模型。
• asian_specialty（essential）：面条、酱油、豆瓣、香料、腌菜等亚洲食材，要逐项核对你选定的 broadline 供应商目录里有没有；目录里没有的部分需要单独找亚洲食材供应商询价，否则这部分食材成本在模型里会留下缺口。
• packaging（essential）：外卖餐盒、汤碗盖、筷子、袋子等包装材料要按每单用量单独询价：它是与食材并列的每单变动成本，并进食材成本里估算会让外卖渠道的每单贡献毛利算错。
• broadline（recommended）：油、米、纸品、清洁用品等通用品项可以从同一供应商一站式采购，减少分别寻源的负担；开户时要问清起送门槛、配送日与账期，这三项决定你的备货节奏与被占用的周转金。
• cash_and_carry（backup）：作为断货时的应急补给渠道：需要提前确认门店位置、营业时间与是否需要商业会员，才能在临时缺货时立刻拿到货。它按次采购、无配送、不给账期，因此定位是备份而不是主要采购渠道。

9. 先去拿哪个数据最划算

这一节现在给不出排序。

排序本身需要先有一个算得出来的结果作参照；在下面这些阻断项补齐之前，无法判断哪个数据最值得优先去查：

• MENU_COST_UNKNOWN — 菜品成本未知。没有它无法计算贡献毛利，也就无法回答需要卖多少。
• SUPPLIER_QUOTES_MISSING — 尚无供应商报价。食材成本随用量变化，用行业印象替代真实报价会让整个贡献毛利计算失真。
• CHANNEL_MIX_UNKNOWN — 堂食与外卖的订单占比未确认。这是你自己的经营决定，不是外部数据：两个渠道的平台抽佣、包装成本、客单价都不同，占比决定加权后的每单贡献毛利，因而决定盈亏平衡单量。系统不替你假设「只做堂食」——你没这么说过。
• AREA_UNKNOWN — 可租面积未知。租金按面积计价，缺它无法折算任何月度成本。同时要确认是可用面积还是含公摊的计租面积。
• BASE_RENT_UNKNOWN — 基础租金未知。没有它无法计算任何占用成本，后续所有营收目标都无从谈起。
• ADDITIONAL_RENT_UNKNOWN — 附加租金（CAM、物业税、保险）未知。它与基础租金分开计价、分开条款，必须单独向 broker 索取明细，并要到过去三年的实际涨幅。本报告的占用成本、盈亏平衡与跑道都以它为输入，缺这一项时系统不会替它填数，整节都算不出来。
• UTILITIES_UNKNOWN — 水电燃气费用未知。它按月直接计入占用成本，进而决定盈亏平衡所需单量。这个单元实际用多少，取决于厨房设备、排烟与营业时长，只能用该单元自己过去 12 个月的账单来确定，不能沿用别处的经验值。
• FREE_RENT_UNKNOWN — 免租期未知。装修期是否免租直接决定你能否熬到开业。
• LEASE_TERM_UNKNOWN — 租期未知。租期决定装修投入能摊多少年，也决定免租期的摊销口径。
• LABOR_PLAN_UNKNOWN — 用工计划未知。没有排班与时薪，无法计算固定与变动人力成本，也就无法得到完整的贡献毛利。
• BENCHMARK_UNAVAILABLE — 该项没有可引用的基准数据。系统不填充无出处的数字，需要你提供实际数据或可引用来源。

10. 还有什么没查清

• [critical] AREA_UNKNOWN — 可租面积未知。租金按面积计价，缺它无法折算任何月度成本。同时要确认是可用面积还是含公摊的计租面积。
• [critical] BASE_RENT_UNKNOWN — 基础租金未知。没有它无法计算任何占用成本，后续所有营收目标都无从谈起。
• [critical] ADDITIONAL_RENT_UNKNOWN — 附加租金（CAM、物业税、保险）未知。它与基础租金分开计价、分开条款，必须单独向 broker 索取明细，并要到过去三年的实际涨幅。本报告的占用成本、盈亏平衡与跑道都以它为输入，缺这一项时系统不会替它填数，整节都算不出来。
• [critical] LEASE_TERM_UNKNOWN — 租期未知。租期决定装修投入能摊多少年，也决定免租期的摊销口径。
• [critical] FOOD_READINESS_UNKNOWN — 物业的餐饮就绪程度未知。允许餐饮用途不等于具备餐饮条件——排烟罩、隔油池、燃气量、补风的有无，会直接改变装修预算的规模。
• [critical] HOOD_UNKNOWN — 排烟罩情况未知。若需要新装商用排烟系统，具体施工范围（排烟管道能否走侧墙排放，还是必须上屋面）取决于这个物业的现场条件，须由承包商实地确认；两种做法对应的装修预算与工期不同，确认前不能按任一种估算。
• [critical] GREASE_INTERCEPTOR_UNKNOWN — 隔油池情况未知。是否需要安装、所需容量是多少，由所在市政的排水条例规定，须向市政或有餐饮经验的承包商逐条确认；若现场没有而条例要求加装，会涉及破除地面与排水改造，这笔支出必须单独列进装修报价。
• [critical] OPENING_CAPITAL_UNKNOWN — 开办资金构成未知。无法判断预算是否够用。
• [critical] BUILDOUT_QUOTE_UNKNOWN — 装修报价未知。装修支出取决于这个具体单元的现状、你的设计与承包商的做法，本系统不持有可引用的区间，因此不会替你填一个数。请拿至少两家有餐饮经验的承包商的书面报价，用它们之间的差额来界定你自己的不确定范围。
• [critical] EQUIPMENT_QUOTE_UNKNOWN — 厨房设备报价未知。就同一份设备清单分别索取全新与二手两套报价，差额由报价本身给出，不由系统猜测；同时问清保修范围与安装是否含水电气改造，这两项决定开业后的维修与追加支出。
• [critical] SUPPLIER_QUOTES_MISSING — 尚无供应商报价。食材成本随用量变化，用行业印象替代真实报价会让整个贡献毛利计算失真。
• [critical] LABOR_PLAN_UNKNOWN — 用工计划未知。没有排班与时薪，无法计算固定与变动人力成本，也就无法得到完整的贡献毛利。
• [critical] BENCHMARK_UNAVAILABLE — 该项没有可引用的基准数据。系统不填充无出处的数字，需要你提供实际数据或可引用来源。
• [critical] BUILDOUT_DURATION_UNKNOWN — 装修工期未知。工期每延长一个月，就多付一个月租金却没有收入。
• [critical] UTILITIES_UNKNOWN — 水电燃气费用未知。它按月直接计入占用成本，进而决定盈亏平衡所需单量。这个单元实际用多少，取决于厨房设备、排烟与营业时长，只能用该单元自己过去 12 个月的账单来确定，不能沿用别处的经验值。
• [critical] FREE_RENT_UNKNOWN — 免租期未知。装修期是否免租直接决定你能否熬到开业。
• [critical] CHANNEL_MIX_UNKNOWN — 堂食与外卖的订单占比未确认。这是你自己的经营决定，不是外部数据：两个渠道的平台抽佣、包装成本、客单价都不同，占比决定加权后的每单贡献毛利，因而决定盈亏平衡单量。系统不替你假设「只做堂食」——你没这么说过。
• [critical] MENU_COST_UNKNOWN — 菜品成本未知。没有它无法计算贡献毛利，也就无法回答需要卖多少。
• [critical] SERVICE_WINDOW_UNKNOWN — 各时段营业窗口未知。营业窗口长度直接决定该时段的理论产能上限，是产能计算的核心输入之一。
• [important] TI_ALLOWANCE_UNKNOWN — 装修补贴未知。注意它通常在开业后才支付，不能缓解期初现金压力。
• [important] ANNUAL_ESCALATION_UNKNOWN — 年递增率未知。本模型按复利折算逐年递增，但你的租约条款是否确实按复利递增、还是按固定金额递增，需要你去核对条款原文——两种算法在最后一年得出的占用成本不同，且这个差异会随租期逐年累积，不要在没读到条款文本前假设这一项无关紧要。
• [important] SEAT_COUNT_UNKNOWN — 座位数未知。无法计算物理产能上限，也就无法判断所需单量是否可能达成。
• [important] DWELL_TIME_UNKNOWN — 顾客平均停留时长未知。它决定翻台次数，是产能计算的核心参数。
• [important] GAS_SUPPLY_UNKNOWN — 燃气供应能力未知。把你计划中每台设备的额定燃气量加总，与该单元的进户管径与可用总量核对：对不上就得改设备清单或申请增容，后者的费用与工期都要计入装修预算与开业时间表。
• [important] RAMP_CURVE_UNKNOWN — 爬坡假设未知。开业后达到成熟营业额需要时间，这段时间的累计亏损决定你是否撑得住。
• [nice_to_have] PERCENTAGE_RENT_UNKNOWN — 百分比租金条款未知。生意做好后这部分会侵蚀边际利润。

11. 下一步该做什么

1. 向 broker 索取完整租约条款，尤其是附加租金明细。

优先级：now　类型：ask_broker

可直接复制发送：

请提供以下信息：
1. 计租面积是多少平方英尺？是可用面积还是含公摊的计租面积？
2. 基础租金每平方英尺每年多少？
3. 附加租金（CAM、物业税、保险）每平方英尺每年多少？分别包含哪些项目？过去三年的实际涨幅是多少？
4. 租期多少年？有无续约选项？续约租金如何确定？
5. 年递增率是多少？作用于基础租金还是全部租金？
6. 装修期有无免租？免租几个月？免租期内是否仍需支付附加租金与水电？
7. 有无装修补贴（TI allowance）？金额多少？在什么节点支付？需要满足什么条件？
8. 有无百分比租金条款？比例多少？自然断点还是约定断点？

2. 带装修承包商实地查看，确认餐饮基础设施现状。允许餐饮用途不等于具备餐饮条件。

优先级：before_offer　类型：inspect_property

可直接复制发送：

现场需要确认：
1. 有无商用排烟罩？型号、风量、上次清洗与检验记录？排烟管道是否已通至屋面？
2. 有无隔油池？容量多少？位置在哪？市政对本类经营的隔油要求是什么？
3. 燃气进户管径与可用总量是多少？能否支持计划中的炉头数量？
4. 有无补风系统？电力总容量多少安培？是否满足厨房设备负荷？
5. 现有给排水点位在哪？是否满足水池数量要求？

3. 索取该单元过去 12 个月的水电燃气实际账单。

优先级：before_offer　类型：ask_landlord

可直接复制发送：

能否提供这个单元过去 12 个月的水电与燃气账单？如果之前是餐饮用途，请提供餐饮租户期间的账单。

4. 明确开业后的爬坡假设与周转金准备：爬坡期内各月预计能做到成熟营业额的百分之多少？这段时间的累计亏损你准备了多少现金？

优先级：before_lease　类型：update_financial_model

5. 找至少两家有餐饮经验的承包商实地报价，同时索取工期承诺。

优先级：before_lease　类型：get_buildout_quote

可直接复制发送：

请针对这个单元出具餐饮装修报价，并注明：预计工期多少周？报价是否包含图纸、许可申请、排烟系统、隔油池、燃气改造？哪些项目属于额外计费？

6. 向厨房设备商索取全新与二手两套报价。

优先级：before_lease　类型：get_buildout_quote

可直接复制发送：

针对这份设备清单，能否分别提供全新与二手（如有）的报价？请注明：每台设备的品牌型号、供货周期、保修条款、是否包含运输与安装、安装是否需要额外的水电气改造费用，以及清单之外还有哪些必要配件或耗材不在报价范围内。

7. 向蛋白类、蔬果、干货/亚洲食材、包装四类供应商各索取一份报价单。

优先级：before_lease　类型：request_supplier_quote

可直接复制发送：

我正在筹备一家面馆，希望开立账户。能否提供你们的产品目录与当前价格表？另外请告知起送金额、配送日、以及开户所需材料。

8. 按营业时段排出用工计划：每个班次需要几个人、什么岗位、时薪多少。业主自己的工时也要列进去。

优先级：before_lease　类型：update_financial_model

9. 该项缺少可引用的基准来源。补充你自己的实测数据，或提供一个可核实的来源。

优先级：before_lease　类型：research_requirement

10. 决定堂食与外卖各占多少订单，并把这个比例写进输入（deliverySharePct）。同时向你打算上的外卖平台问清抽佣比例与结算周期，两者一起才能算出加权后的每单贡献毛利。

优先级：before_lease　类型：update_financial_model

可直接复制发送：

我准备在贵平台上线一家面馆，请问：佣金比例是多少？是否按含税金额计算？配送费由谁承担？结算周期多长？新店是否有推广期费率，推广期结束后恢复到多少？

11. 确定座位数与营业时段，并实地计数同商圈同类店在午晚市的实际翻台情况。

优先级：before_lease　类型：field_observation

附录：出处链

区间算术说明：本系统对相关变量采用保守的区间传播 —— 每一步运算只取端点的最坏组合，不做统计意义上的合成，因此区间宽度不是概率意义上的置信区间。这一方向是刻意选择的 —— 宁可显得不确定，也不给出虚假的精确。

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